Rémi Chapadeau et Antoine Routhier ont choisi d’attaquer de front un modèle qui, disent-ils, pousse encore bien des transactions vers une commission d’au moins 4 % au Québec. L’ancien courtier prépare maintenant un dossier destiné au Bureau de la concurrence du Canada, après avoir rendu publiques ses critiques sur les pratiques du secteur et sur les réactions qu’elles provoquent chez des collègues.
La raison pour laquelle le sujet remonte aujourd’hui est simple: Chapadeau et Routhier ne se contentent plus de contester les taux en privé. Ils exposent maintenant, à visage découvert, un système où 2 % vont au courtier qui représente le vendeur et 2 % au courtier collaborateur de l’acheteur, et où toute remise en cause du partage peut déclencher des représailles visibles. Dans les échanges recueillis, des courtiers menacent de boycotter ceux qui offriraient moins de 4 %, ce qui place le débat au cœur de la relation entre rémunération, concurrence et choix du consommateur.
Chapadeau va plus loin et décrit le courtage immobilier comme un cartel. Selon lui, l’Institut Fraser documentait déjà à la fin des années 1980, dans Home, Sweet Home, le mécanisme qui maintient cette stabilité: publier le taux offert au courtier collaborateur. « Quand chacun voit ce que les autres offrent, les taux se figent », résume-t-il. Son angle est clair: tant que les commissions restent affichées et comparables, il devient difficile pour un courtier de dévier du rang sans se retrouver isolé.
Cette pression n’est pas théorique. Dans des groupes de discussion réservés aux courtiers, un professionnel qui sort du rang s’expose, selon les éléments recueillis, à être vilipendé, ridiculisé et rappelé à l’ordre par son dirigeant d’agence ou sa grande enseigne. Nathan Drolet, de RE/MAX à Québec, a aussi publié une vidéo où il soutenait que si un courtier donnait 1 % au lieu de 2 %, le courtier de l’acheteur serait automatiquement moins motivé à apporter son client. Il a affirmé que sa vidéo reflétait la pensée de plusieurs courtiers « dont il ne fait pas partie », puis l’a retirée après avoir été contacté pour commenter. Yannick Cleary, courtier chez RE/MAX EXTRA, a écrit sur Facebook qu’offrir au moins 2 % au courtier collaborateur devait rester la base, sinon plusieurs courtiers risquaient d’ignorer l’inscription. David Pontbriand, de Proprio Direct, a tenu un propos similaire en soutenant que si l’on offrait 25 % moins, les courtiers collabo seraient 25 % moins encouragés à pousser pour l’inscription.
Le point de friction est là, et il est central: des courtiers soutiennent qu’une commission plus faible démotiverait le courtier de l’acheteur, tandis que l’OACIQ juge que ce comportement ne sert pas l’intérêt du consommateur. L’organisme invite même les consommateurs qui constatent ce genre de conduite à lui faire une demande d’assistance afin qu’il enquête. Reste maintenant à voir ce que fera le Bureau de la concurrence du Canada une fois le dossier de Chapadeau déposé, alors que le débat, lui, est déjà sorti des couloirs de l’industrie et s’écrit publiquement en pleine lumière.
